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IL CONDOMINIO

Il condominio, secondo la legge italiana, è un istituto che indica comproprietà sulle parti o degli edifici che sono composti da più unità immobiliari.

Disciplina e caratteristiche dell'istituto

Il condominio è disciplinato dal codice civile italiano. La legge 11 dicembre 2012 n. 220 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”), entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha riformato alcuni aspetti della materia, recependo gran parte della giurisprudenza e svecchiando la disciplina dell'istituto.

In base all'art. 1117 c.c., sono parti comuni dell'edificio, se il contrario non risulta dal titolo: le scale, l'atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l'edificio, i muri maestri, ecc.; ed in base all'art. 1118 c.c. il condomino ha la possibilità di rinunciare all'utilizzo delle parti comuni, come l'impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini. Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese (art. 1118, comma 2, c.c.).

Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell'intero condominio è espresso in millesimi (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali, per la determinazione delle maggioranze di costituzione delle assemblee e per le votazioni delle delibere.

 

Regolamento condominiale

È obbligatorio redigere il regolamento condominiale, se vi sono più di 10 condomini. Il regolamento può essere contrattuale o assembleare. Nel caso di regolamento condominiale contrattuale, il documento nella quasi totalità dei casi è stato predisposto dal costruttore dell'immobile o del gruppo di immobili, e depositato da un notaio per la trascrizione presso la locale conservatoria dei registri immobiliari (presso il catasto).

Il regolamento contrattuale si differenzia dal regolamento non contrattuale (o assembleare cd approvato a maggioranza) in quanto può contenere limitazioni al diritto di proprietà di alcuni condomini, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d'uso di parti comuni a un numero ristretto di condomini o per finalità ben definite (ad es. destinazione dell'abitazione per il portiere); le norme di tale documento possono infatti essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio; quando si acquista una proprietà nel condominio retto da tale tipo di regolamento, lo stesso viene automaticamente accettato dal neo-acquirente, in quanto trascritto presso la conservatoria.

Il regolamento predisposto dall'originario proprietario e/o costruttore dell'edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità abitative solo se il relativo acquisto è fatto in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso: infatti se nell'atto di acquisto fosse previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro risulta evidente che viene a mancare uno schema negoziale definitivo; in quest'ipotesi diventa suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del contratto, pertanto il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, vi presti volontaria adesione. Il regolamento approvato dall'assemblea di condominio con maggioranza qualificata, invece, può contenere solo norme che regolano la vita comune dei partecipanti al condominio, ossia non può limitare l'esercizio libero del diritto di proprietà da parte dei condomini (ad esempio il regolamento contrattuale originario può vietare la destinazione d'uso degli appartamenti per attività commerciali; ma non a seguito di una modifica dello stesso approvata a maggioranza).

L'articolo 1138 del codice civile dispone che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

 

L'ASSEMBLEA

L'assemblea di condominio, nell'ordinamento giuridico italiano, è l'organo deliberante del condominio, disciplinato dagli art. 1135, 1136 e 1137 del codice civile italiano.
Hanno diritto di partecipare all'assemblea tutti i condomini, che devono essere avvisati in maniera certa almeno 5 giorni prima, attraverso posta raccomandata o mail certificata.
La riforma del 2012 all'articolo 66 disp.att. cc. ha formalizzato le modalità di convocazione (raccomandata, PEC o fax) eliminando finalmente le incertezze in materia.
L'assemblea decide sul regolamento di condominio, sulla nomina dell'amministratore, sulla gestione ordinaria e straordinaria del condominio.
L'assemblea si esprime a doppia maggioranza (millesimi e teste), che può variare a seconda di quello che viene votato.

 

L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINO

L'amministratore di condominio, ai sensi della legge italiana, è l'organo esecutivo del condominio.

Non è previsto un albo degli amministratori di condominio, ma solo libere associazioni sindacali di categoria.

Requisiti

Attualmente, secondo le modifiche apportate dalla legge n. 220/2012, è obbligatorio che l'amministratore sia qualificato, con titolo di studio di diploma di scuola superiore, aver frequentato corsi di formazione iniziale e successivi corsi periodici annuali di aggiornamento, deve possedere requisiti morali, tra cui la non condanna per una serie di delitti, non essere stato detenuto, salvo riabilitazione, non protestato. La riforma ha mantenuto l'agevolazione dei proprietari nel potere amministrare il proprio condominio, esentando gli stessi dal requisito del titolo di studio e dalla formazione iniziale e periodica.

Dopo la riforma della legge 11 dicembre 2012, n. 220 e l'entrata in vigore del decreto del Ministero della Giustizia n. 140 del 24 settembre 2014, la figura deve essere ricoperta da soggetti abilitati da enti e istituti di formazione; e quindi frequentare un corso di formazione professionale della durata di almeno 72 ore, e corsi annuali di aggiornamento di 15 ore; il contenuto delle attività è di tipo teorico-pratico, e la formazione deve essere curata da un responsabile scientifico. Il corso fornisce conoscenze riguardanti le problematiche in tema di spazi comuni, la normativa urbanistica, la contabilità, le regole di ripartizione dei costi in base alle tabelle millesimali e la sicurezza degli edifici. Il luogo di svolgimento del corso dovrà essere una delle sedi abilitate, presenti in tutta Italia.

Nomina

È prevista dal codice civile italiano, che all'art. 1129 recita:

La legge quindi non prevede sanzioni per i condomini che non provvedano alla nomina di un amministratore, ma un solo condomino (o l'amministratore uscente) può rivolgersi al Tribunale e ottenere la nomina giudiziaria di un amministratore.

Dunque l'amministratore può essere nominato:

La nomina dell'amministratore fatta dal costruttore e/o venditore di un edificio, anche se inserita nel rogito di acquisto, è nulla. La nomina dell'amministratore è vincolata alla legge: è necessaria la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio (cioè 500 millesimi su 1.000, cfr. art. 1136, secondo comma, c.c.). La stessa maggioranza, secondo la passata giurisprudenza, è necessaria per confermare l'amministratore per un altro anno. Si sta formando però una giurisprudenza che, per la sola riconferma, ritiene sufficiente la maggioranza ridotta di un terzo. Si veda sul punto Trib. di Roma n. 10701/09. Infatti, nella lettera della legge, troviamo una distinzione tra la nomina e la revoca dell'amministratore (art.1136, comma 4) e conferma dell'amministratore (art.1135, comma 1, punto 1), ove si ponga un diverso significato tra nomina e conferma.

Cessazione e revoca

L'incarico dell'amministratore di condominio cessa nei casi in cui vi sia:

La revoca può avvenire dall'assemblea condominiale, con la stessa maggioranza necessaria per la nomina, anche senza motivo (art. 1136 del codice civile). Tuttavia, secondo diversi giuristi, i condomini hanno l'obbligo di provvedere a corrispondere il compenso fino alla fine della durata contrattuale concordata, al massimo un anno.

La riforma del condominio del 2012, ha specificato un elenco di casi che rientrano nella qualifica di gravi irregolarità che fanno scattare automaticamente la revoca giudiziaria (su richiesta di almeno un condomino):

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura e utilizzazione del conto di cui al settimo comma (conto corrente condominiale)
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) (tenuta del registro dell'anagrafe condominiale e dati di sicurezza e del registro dei verbali delle assemblee, fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (cioè i dati anagrafici e professionali dell'amministratore, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri dell'anagrafe condominiale e dei dati di sicurezza dei fabbricati e impianti del condominio, il registro dei verbali delle assemblee, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere copia da lui firmata).

Le competenze Giuridiche

L'amministratore professionista deve conoscere le norme del codice civile che regolano la materia e tutte le norme che possano in qualche modo coinvolgere il condominio nei suoi aspetti civilistici e penalistici.

L'aggiornamento continuo consente una conoscenza approfondita delle norme sulla responsabilità civile, sui vari aspetti del diritto di proprietà (confini, immissioni, ecc.) e degli altri diritti reali (uso, abitazione, usufrutto...), oltre che dei diritti sulle obbligazioni e di credito, diritto di garanzia (pegno e ipoteca), diritti sulle cose mobile e immobili.

Inoltre dovrà avere conoscenze in ambito assicurativo e urbanistico, con piena conoscenza delle norme comunali che possono modificare o disciplinare in maniera difforme dalla normativa generale.

Dovrà avere anche conoscenze approfondite in materia psicologica e di mediazione, il nuovo strumento di conciliazione obbligatoria per le materie condominiali.

Infine, altre competenze da possedere sono quelle tecniche, fiscali e contabili.

L'amministratore condomino può delegare tutti i compiti descritti, separatamente, o a gruppi, a professionisti competenti per i specifici settori, rimanendo però il titolare dell'incarico. Sostanzialmente all'amministratore condomino è richiesta la diligenza del buon padre di famiglia, ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore.

Le competenze Tecniche

L'amministratore professionista deve avere le competenze tecniche per affrontare le discussioni con gli altri professionisti in merito ai progetti di ristrutturazione e agli interventi ordinari e straordinari da effettuarsi nel fabbricato compresi i progetti esecutivi implementati dalle imprese.

Gli artt. 1124, 1125, 1126 c.c. citano altri esempi come:

L'amministratore deve avere le competenze tecniche per affrontare le discussioni con le imprese nei lavori da eseguirsi su tutti gli impianti e i beni elencati come esempi al punto 3 dell'art. 1117 del codice civile come:

La Contabilità

L'amministratore inoltre deve tenere la contabilità del condominio. L'assemblea condominiale delibera sulle spese necessarie per la manutenzione e conservazione delle parti condominiali; i proprietari sono responsabili in solido e i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri condomini (art. 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile).

Per la tenuta dei conti di un condominio sono necessarie competenze in materia di contabilità per la registrazione:

Per il corretto movimento dei debiti e dei crediti ogni registrazione è associata a una tabella millesimale in quanto, come stabilito dagli artt. 1123, 1124, 1125, 1126 e soprattutto 1117 c.c., le spese sono ripartite in proporzione all'uso della cosa comune e quindi, per ogni registrazione, la spesa deve essere ripartita tra il gruppo di condomini che ne trae utilità, cioè paga chi può usare e non necessariamente chi è soltanto proprietario, e l'uso è potenziale; le spese delle pulizie sono a carico dell'appartamento anche se non è abitato.

Alla fine di ciascun anno l'amministratore predispone il rendiconto di gestione condominiale. In esso sono riportate le entrate e le uscite di cassa, la situazione dei crediti e debiti del condominio e di ogni condomino e il prospetto dei conti correnti e dei fondi di riserva.

Le ritenute d'acconto devono essere riepilogate nel mod. 770. Tale modello va inviato all'Agenzia delle Entrate con procedura telematica.

Responsabilità fiscali

Va premesso che, nessuna legge vieta, con specifica delibera assembleare, di indicare come rappresentante fiscale un condomino oppure un professionista competente del settore, diverso dall'amministratore condominiale. In tal caso, l'amministratore condominiale fornira al rappresentante fiscale informazione tempestiva su ogni pagamento e garantirà la capienza per i prelievi, autorizzati dal rappresentante fiscale, operati dall'Agenzia delle Entrate. Notare che molti amministratori già incaricano un fiscalista appositamente per tale gestione, restando però il rappresentante fiscale. La separazione della figura della rappresentanza fiscale da quella della amministrazione, permette un puntuale controllo sull'operato contabile dell'amministratore e una maggiore sicurezza sul rispetto degli obblighi fiscali, essendo coinvolte due persone separate.

Ritenute d'acconto

Il condominio è soggetto sostituto d'imposta e quindi il rappresentante fiscale (in genere l'amministratore), per conto del condominio stesso, è tenuto a effettuare e versare le ritenute di acconto entro il 16 di ogni mese. In caso di mancato o ritardato versamento di tale ritenuta il condominio è soggetto a sanzioni e interessi di mora.

Certificazioni sostituto d'imposta

Il rappresentante fiscale ovvero l'amministratore, deve inviare le certificazioni sostituto d'imposta a fornitori, lavoratori autonomi e dipendenti entro il 28 febbraio dell'anno successivo a quello in cui le somme e i valori sono stati corrisposti.

Dichiarazioni sostituto d'imposta

Il rappresentante fiscale ovvero l'amministratore, deve inviare annualmente all'Agenzia delle Entrate, con mod. 770, le dichiarazioni riguardanti le ritenute effettuate e i relativi versamenti.

Attribuzioni, doveri e poteri

L'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 c.c., ha l'obbligo di:

Inoltre, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

Osservanza del regolamento condominiale